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Bail commercial : droit du locataire

Publié le : 24/08/2016 24 août août 08 2016
Informations chroniques

Dans un fonds de commerce, la propriété du fonds n’entraîne pas celle des murs où le fonds est exploité.

Un fonds de commerce est constitué d’un ensemble d’éléments tels que marchandises, clientèle, licence d’exploitation, matériel et agencements et aussi un titre d’occupation des locaux.

Le droit à occuper les locaux résulte soit de leur propriété par l’entreprise, soit de l’existence d’un contrat de bail.

Seul un bail commercial dotera le fonds de commerce d’un élément d’une valeur considérable en raison des droits particuliers que l’existence d’un bail commercial confère au locataire : le droit au bail.

Ce droit au bail est un élément indispensable et prédominant du fonds de commerce. Sans bail commercial, le fonds de commerce peut disparaître à tout moment.

Un bail commercial est un contrat écrit et signé par le propriétaire et le locataire. Sa durée est d’un minimum de 9 ans. Et ce contrat doit expressément autoriser l’activité à titre principal et peut aussi autoriser des activités connexes ou complémentaires

Un commerçant titulaire d’un contrat de bail commercial possède deux droits fondamentaux : le droit au renouvellement et le plafonnement du montant du loyer.

Le droit au renouvellement est le droit du locataire de se voir consentir à l’expiration du bail commercial soit un renouvellement de son bail expiré, soit une indemnité réparant les conséquences financières de la disparition du fonds de commerce dite indemnité d’éviction. En effet, l’absence du renouvellement du bail commercial par le propriétaire des locaux à son expiration entraîne la fermeture du fonds. L’indemnité d’éviction que le bailleur des locaux devra verser pour récupérer son local, pour par exemple le donner en location à un nouveau locataire, correspond donc au minimum à la valeur du fonds.

Le droit au renouvellement permet donc au fonds de commerce de n’avoir pas une durée de vie limitée à un seul bail commercial, mais de se pérenniser et d’avoir une durée d’existence beaucoup plus longue sauf à ce que le propriétaire ne vienne à verser à son locataire ladite indemnité d’éviction.

Le plafonnement du montant du loyer lors du renouvellement du bail expiré. En effet sauf cas précis et limitatifs, le principe est que le bailleur est non seulement obligé de renouveler le bail commercial à son expiration, mais aussi de ne pouvoir augmenter le loyer que de la stricte variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Le montant du loyer du bail renouvelé est donc plafonné à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, principe très contraignant pour le propriétaire des locaux, mais droit excessivement favorable au locataire.

Le locataire bénéficiant d’un bail commercial bénéficie donc de droits importants. Mais ils sont contrebalancés par des pouvoirs que le droit confère au propriétaire, lesquels pouvoirs seront l’objet d’un prochain article.
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